Cải thiện tâm lý nhà đầu tư bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình quan trọng. Các chuyên gia của Savills phân tích rằng sau nhiều biến động toàn cầu và thay đổi sâu sắc trong bối cảnh kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản thế giới đang bước vào một chu kỳ mới, đòi hỏi nhà đầu tư phải tái định vị chiến lược.
Tại Việt Nam, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường cũng đang chứng kiến loạt tín hiệu phục hồi tích cực nhờ cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần được định hướng lại rõ ràng để phù hợp với xu hướng mới dựa trên những bài học quốc tế và điều kiện thực tiễn trong nước.
Tác động kéo dài từ đại dịch COVID-19, chính sách tiền tệ thay đổi và nền kinh tế toàn cầu rơi vào trạng thái trì trệ dài hạn khiến thị trường trở nên phân mảnh, khó đoán và đòi hỏi tư duy đầu tư hoàn toàn khác. Lãi suất duy trì ở mức cao khiến lợi suất từ trái phiếu cạnh tranh hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá vốn bất động sản bị thu hẹp.
Mô hình đầu tư thụ động – vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất – không còn đảm bảo hiệu quả như trước. Do đó, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng.
Ông Neil MacGregor – Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam – nhận định rằng tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.
Thị trường vùng ven sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là những khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý. Trong khi đó, tại các vị trí trung tâm, mô hình branded residences (căn hộ có thương hiệu) được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm lớn, tương tự như tại Bangkok (Thái Lan) hay Trung Đông, thu hút tầng lớp siêu giàu trong và ngoài nước.
Từ năm 2016 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ, đặc biệt là tại địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng. Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu.
“Phản ứng trước thực trạng đó, các cải cách mang tính cấu trúc đã được đẩy mạnh. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt, tăng cường tính minh bạch – yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn” – ông Neil MacGregor phân tích.
Song song đó, đầu tư công vào hạ tầng được tăng tốc trên quy mô toàn quốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam cho đến các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng tạo điều kiện kết nối vùng, kích hoạt làn sóng phát triển mới tại các đô thị vệ tinh.
Theo dữ liệu từ Savills, từ quý đầu tiên của năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi đáng chú ý. Đơn cử như tại Hà Nội đã tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại TP Hồ Chí Minh cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%.
Tổng hòa các yếu tố cho thấy thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn đang định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển – một giai đoạn vừa hứa hẹn, vừa là phép thử cho các nhà đầu tư dài hạn.
Hướng tới việc đầu tư theo chủ đề và bền vững theo nhu cầu thực, Báo cáo Impact2025 của Savill cũng cho thấy hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại bất động sản toàn cầu. Trước tiên là đầu tư theo chủ đề – thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống với các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics…
Đây là các ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào những phân khúc này đã tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.