Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng bất động sản, đồng thời đẩy giá đất nền vùng ven lên cao. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội đầu tư tiềm năng, thị trường này cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là khi có thông tin rằng các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu có thể được sáp nhập vào TP.HCM. Họ tin rằng việc này sẽ mang lại nhiều cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản vùng ven, từ đó đẩy giá trị bất động sản lên cao. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư cần lường trước.

Một trong những rủi ro lớn nhất là nguy cơ sốt giá ảo. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, giá đất nền tăng cao không dựa trên giá trị thực tế mà chỉ dựa trên kỳ vọng và suy đoán, điều này có thể dẫn đến một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản. Nếu thị trường không thể hỗ trợ giá trị cao như vậy, các nhà đầu tư có thể đối mặt với nguy cơ mất tiền.

Ngoài ra, còn có nhiều yếu tố khác mà nhà đầu tư cần xem xét trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Quy hoạch và chính sách của chính phủ có thể thay đổi, và không phải tất cả các dự án đều đảm bảo tính khả thi. Mặt khác, các vấn đề liên quan đến pháp lý và thủ tục hành chính cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ và giá trị của dự án.

Trước tình hình này, các nhà đầu tư cần có cái nhìn khách quan và thận trọng. Họ nên tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, bao gồm cả quy hoạch, chính sách và tiềm năng phát triển của khu vực. Đồng thời, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng là một chiến lược quan trọng để hạn chế rủi ro.

Cuối cùng, việc cập nhật thông tin và kiến thức về thị trường bất động sản là chìa khóa giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt. Với sự hỗ trợ từ các chuyên gia và thông tin đáng tin cậy, nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn 30 năm qua. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập một mặt bằng mới.

Trong đợt sốt đất từ năm 2017 đến 2018, giá đất nền tại nhiều khu vực như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng đã tăng mạnh, lần lượt là 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình cũng tăng vọt, lần lượt là 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp. Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dù vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.